Hisseli arsa, tarla ve konut sahiplerini yakından ilgilendiren önalım hakkına ilişkin önemli bir hukuki gelişme yaşandı. Anayasa Mahkemesi (AYM), önalım davalarında taşınmaz payının tapuda gösterilen satış bedeli yerine güncel piyasa değeri üzerinden hesaplanmasını öngören yasal düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.
Resmî Gazete'de yayımlanan kararla birlikte, Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesinde yer alan bedel belirleme hükmü ve bu hükmün geçmişte açılan davalara da uygulanmasını öngören geçiş düzenlemesi iptal kapsamına alındı.
RAYİÇ BEDEL UYGULAMASI ANAYASA'YA AYKIRI BULUNDU
Aralık 2025'te yapılan kanun değişikliğiyle, hisseli taşınmazlarda önalım hakkını kullanan paydaşın ödeyeceği tutarın, mahkeme tarafından belirlenecek dava tarihindeki piyasa değeri üzerinden hesaplanması kararlaştırılmıştı.
AYM, bu uygulamanın taşınmazı satan, satın alan ve önalım hakkını kullanmak isteyen hissedar arasındaki hukuki dengeyi bozabileceğine hükmetti.
Mahkemenin gerekçesinde, bilirkişi tarafından belirlenen rayiç bedelin gerçek satış tutarından farklı olabileceğine dikkat çekildi. Bu durumun, payı satın alan kişinin haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açabileceği gibi önalım hakkını kullanmak isteyen hissedar açısından da ödenecek tutarı belirsiz hale getirebileceği belirtildi.
İPTAL KARARI HEMEN UYGULANMAYACAK
AYM, düzenlemenin iptal edilmesiyle oluşabilecek hukuki boşluğun önüne geçmek amacıyla kararın yürürlüğe girişini 9 ay erteledi.
Buna göre mevcut rayiç bedel uygulaması 6 Ağustos 2027 tarihine kadar geçerliliğini koruyacak. Bu tarihe kadar TBMM'nin önalım davalarında bedelin nasıl belirleneceğine ilişkin yeni bir yasal düzenleme yapması bekleniyor.
İptal kararının yürürlüğe girmesiyle birlikte devam eden davalarda bedellerin kendiliğinden değişmesi veya kesinleşmiş mahkeme kararlarının geçersiz hale gelmesi de söz konusu olmayacak.
